Vie des affaires
Loyer commercial
Une clause d'indexation irrégulière ne permet pas forcément au locataire d'éviter les augmentations de loyer
Lorsqu’un bail prévoit une clause d’indexation, tout en précisant qu’elle jouera uniquement à la hausse, seule cette précision est réputée non écrite. Moralité, le locataire ne peut pas refuser les augmentations de loyers liées à la hausse de l’indice.
La pratique des clauses d’indexation
Une augmentation annuelle du loyer. - Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale, les parties peuvent convenir dans le bail d’une autre technique de révision des loyers : la clause d’indexation, appelée également « clause d'échelle mobile » (c. com. art. L. 145-39). Le loyer est alors indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice retenu au contrat.
En pratique, les bailleurs intégrent cette clause dans les contrats afin de faire augmenter chaque année le loyer (et non tous les 3 ans, comme le prévoit la révision légale).
Les clauses interdisant la baisse du loyer. - Il arrive que l’indice ait baissé sur une année et la clause d’indexation conduit alors à une réduction du loyer. Afin d’éviter cet effet, certaines clauses précisent que la variation du loyer jouera uniquement dans le sens de la hausse.
La Cour de cassation a eu l’occasion de juger qu’une telle clause devait être, « en son entier », réputée non écrite (cass. civ., 3e ch., 14 janvier 2016, n° 14-24681). Pour autant, les clauses de ce type, et par voie de conséquence les contentieux, n’ont pas disparu. Dans ses derniers arrêts, la Cour de cassation a nuancé sa position (notamment cass. civ., 3e ch., 30 juin 2021, n° 20-11685 ; cass. civ., 3e ch., 30 juin 2021, n° 19-23038). Nous présentons ici son tout dernier arrêt sur la question.
Une affaire récemment soumise à la Cour de cassation
La clause d’indexation interdit les baisses de loyer. - Une entreprise est locataire d’un local commercial et son bail comporte une clause d'indexation annuelle du loyer stipulant que celle-ci ne s'applique qu'en cas de variation à la hausse de l'indice.
Le bailleur condamné à restituer les hausses de loyers. - L’entreprise décide d’assigner son bailleur pour que cette clause soit réputée non écrite. Elle espère ainsi obtenir la restitution des augmentations de loyer qu’elle a réglées en application de la clause.
L’entreprise obtient gain de cause : les juges réputent la clause non écrite « en son entier » et le bailleur est condamné à restituer la somme de 315 530 €, sans compter les intérêts.
Le bailleur saisit alors la Cour de cassation.
La Cour de cassation censure ! - La Cour rappelle tout d’abord que le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l'indexation. Dès lors, la clause d'indexation prévoyant que l'indexation ne s'effectuerait que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse doit effectivement être réputée non écrite.
Pour autant, la clause d'indexation comporte en l’espèce plusieurs alinéas ; seul l’un d’entre eux interdit la variation à la baisse. En conséquence, seule la stipulation interdisant la variation à la baisse doit être réputée non écrite, sans remettre en cause l'indexation à la hausse.
La Cour de cassation censure donc la condamnation du bailleur qui, ainsi, n’aura pas à rembourser 315 530 € à son locataire.
Pour aller plus loin
« Le bail commercial », fiche « La révision conventionnelle », RF 2020-2, § 231
Cass. civ., 3e ch., 12 janvier 2022, n° 21-11169